비거주 1주택 세금 종부세 실거주 vs 비거주 1주택 보유세 차이

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부동산 보유세 과세 체계가 전면 개편되면서 1주택자라 하더라도 실제 거주 여부에 따라 내야 하는 세금이 크게 갈리게 되었습니다.

과거에는 단순히 소유한 주택 수에 따라 다주택자에게 무거운 세금을 매기는 구조였습니다. 하지만 앞으로는 보유 주택의 전체 가액과 실거주 이행 여부가 보유세 산정의 핵심 기준이 됩니다.

동일한 시가의 아파트를 보유하고 있더라도 직접 거주하는지, 아니면 전월세를 주고 비거주 상태로 보유하는지에 따라 종합부동산세(종부세) 부담 격차가 매우 커집니다.

부동산 세제 개편의 핵심 방향과 과세 기준 변화

주택 수 중심에서 주택 가액 중심으로 과세 일원화

종합부동산세는 기존의 주택 수 중심 과세 방식에서 벗어나 보유 주택의 전체 가액을 기준으로 세금을 산정하는 방향으로 재편됩니다.

이로 인해 지방의 저가 주택 여러 채를 소유해 다주택자로 묶였던 보유자의 세 부담은 일부 완화되는 효과가 나타납니다. 반면, 수도권의 초고가 주택 한 채에 자산이 집중된 보유자는 세금 감면 혜택이 줄어들 수 있습니다.

실거주 여부에 따른 기본공제액 차등 적용

1세대 1주택자라 하더라도 해당 주택에 실제로 거주하지 않으면 세제상 불이익을 받게 됩니다.

실거주 요건을 충족한 1주택자는 공시가격 기준 기본공제가 14억 원(시가 약 20억 원 상당)으로 확대되어 세 부담이 줄어듭니다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제 한도가 9억 원으로 축소되어 과세표준이 크게 높아집니다.

비거주 1주택자의 세금 부담이 늘어나는 이유

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기본공제 축소로 인한 과세표준 상승

비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 제한되므로, 공시가격이 9억 원을 초과하는 순간부터 곧바로 과세 대상에 포함됩니다.

시가 20억 원 수준의 주택을 보유했을 때 실거주자는 종부세를 거의 내지 않거나 세금이 감소하는 반면, 비거주자는 기본공제 9억 원만 적용되어 과세표준이 대폭 늘어납니다.

공정시장가액비율 및 세부담 상한 상향 조정

세율을 곱하기 전 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 인상되는 점도 비거주 보유자에게 중대한 부담으로 작용합니다.

공정시장가액비율이 단계적으로 상향 조정되고 전년 대비 세액 증가 한도를 뜻하는 세부담 상한 비율도 기존 150%에서 200%로 높아져 체감하는 보유세 인상 폭이 한층 가파라집니다.

주택 가액 및 거주 여부별 세 부담 유불리 분석

상대적으로 유리한 구간 (시가 20억 원 이하 실거주자)

시가 약 20억 원 이하 주택을 보유하고 실제 거주까지 하는 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외되거나 부담이 대폭 줄어듭니다.

실수요 중심의 중저가 및 중고가 실거주 1주택자에게 세제 혜택이 집중되는 구조로, 15억~25억 원 구간의 실거주 보유자가 대표적인 수혜 대상이 됩니다.

불리해지는 구간 (비거주 1주택 및 초고가 주택)

시가 35억~40억 원을 넘어서는 초고가 1주택 보유자와 실거주를 하지 않고 임대를 준 비거주자는 세액 증가를 피하기 어렵습니다.

실제 보유 주택의 가액과 거주 여부에 따른 세 부담 변화는 다음과 같은 추이를 보입니다.

• 시가 20억 원 주택: 실거주자는 세 부담 16만 원 감소, 비거주자는 124만 원 증가

• 시가 30억 원 주택: 실거주자는 세 부담 15만 원 감소, 비거주자는 333만 원 증가

• 시가 40억 원 주택: 실거주자는 세 부담 62만 원 증가, 비거주자는 851만 원 증가

부동산 시장 영향과 집주인 및 세입자 대응 전략

세금 절감을 위한 직접 입주 및 실거주 전환

비거주 1주택자가 보유세 부담을 줄이기 위한 가장 확실한 방법은 해당 주택에 직접 입주하여 실거주 요건을 충족하는 것입니다.

실거주 등록을 통해 14억 원 공제 한도를 적용받으면 종부세를 대폭 절감할 수 있으므로, 임대차 계약 만기 시점에 맞춰 실거주로 전환하려는 움직임이 늘어날 전망입니다.

세 부담의 임대차 시장 전가 가능성

비거주 주택 보유자의 세금 부담이 가중됨에 따라, 늘어난 보유세 일부가 세입자의 임대료로 전가될 우려가 존재합니다.

집주인이 세금 충당을 위해 전세를 월세로 전환하거나 월세를 올려 받을 수 있어, 실수요자와 무주택 임차인 역시 향후 전월세 시장의 변동성을 유의 깊게 살펴야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 비거주 1주택자는 종부세 기본공제를 얼마나 받게 되나요?

A1. 실제 거주하지 않는 비거주 1주택자는 공시가격 기준 9억 원의 기본공제만 적용받습니다. 실거주 1주택자가 받는 14억 원 공제 혜택을 받지 못하므로 과세표준이 높아져 세금 부담이 크게 늘어납니다.

Q2. 시가 20억 원 이하 아파트는 비거주 시에도 종부세를 내지 않나요?

A2. 비거주 시에는 종부세가 과세될 수 있습니다. 시가 20억 원 수준 아파트의 공시가격이 약 14억 원일 때, 실거주자는 14억 원 공제를 받아 종부세가 비과세되거나 최소화되지만, 비거주자는 9억 원만 공제되어 초과분에 대해 세금이 부과됩니다.

Q3. 비거주 1주택 보유세 부담을 줄이기 위한 현실적인 방법은 무엇인가요?

A3. 가장 직접적인 해결책은 해당 주택으로 전입해 직접 거주함으로써 14억 원 공제 요건을 충족하는 것입니다. 직접 입주가 불가능하다면 향후 인상될 보유세를 감안해 임대 수익률 구조를 재설계하거나 자산 포트폴리오 조정을 검토해야 합니다.

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